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北京新地王楼面价“破4万” 释放房企资金面缓解信号

nd.fjsen.com 2012-07-11 09:48   来源:中国证券报 我来说两句

  记者 于萍 摄

  盛夏的北京燥热难耐,土地市场的成交热情也如天气一般急速升温。在7月10日举行的北京市海淀区万柳地区居住用地拍卖现场,中赫置地旗下的北京赫华恒瑞房地产开发有限公司以26.3亿元的总价摘得该地块,其中回购房竞拍面积达到16400平方米。据业内人士测算,该地块的楼面地价已经突破4万元,约为4.15万元,成为北京新单价地王。

  尽管新地王出炉,但地产业内人士仍指出,地王项目只是个别现象。由于开发商资金链回暖,对优质地块的需求增加,但对整体市场影响有限。

  数百轮竞价难阻“抢拍”

  7月10日的竞拍现场,早早就聚集了京城各家媒体。由于万柳地块位置稀缺,业内普遍预计该地块将诞生北京新的单价地王。此次土地竞拍也吸引了不少品牌开发商的参与,融创、中化方兴、赫华恒瑞、龙湖、万科、招商地产、懋源地产、九龙仓和中建联合体等开发商悉数到场。此前曾计划参与竞拍的保利地产则在10日突然发布公告称,目前正值房地产调控关键时期,考虑到万柳地块的情况,公司正式退出与融创地产组成的联合体,不再参加该地块拍卖。

  然而,保利地产的“临时”退出并没有减弱万柳地块竞争的激烈程度。在该地块以19.66亿元的起始价开拍后,融创、龙湖、赫华恒瑞、懋源地产等多家房企迅速将价格拉升,46轮竞价后,懋源地产举牌26.3亿元达到了该地块的价格上限。

  由于万柳地块采取了限制价格上限后竞拍保障房的规则,因此在到达26.3亿元的价格上限后,各家房企开始竞拍政府回购房面积。由于回购面积以100平方米作为起始,竞拍区间为50平方米,因此各家房企的竞争愈发激烈,并陷入漫长的拉锯战。现场主持人甚至数次提醒各家开发商,应该在主持人念完“报价”后再举牌,不能“抢拍”。

  1000平、3000平、5000平……随着竞拍面积不断提升,曾经在竞价阶段频频举牌的懋源地产开始沉寂,而龙湖则在5650平方米最后一次举牌后不再跟随。曾大手笔拿地的中化方兴也在不到7400平方米时放弃了继续竞拍。

  随后的举牌完全成为融创与赫华恒瑞的正面交锋。两家房企互不相让,竞拍面积从8000平方米一路攀升。尤其当突破10000平大关时,更是引来现场一片惊呼。就连坐在竞买席第一排的开发商,都禁不住扭头观望两家房企的竞争场面。不过这点骚动并没有影响随后的竞拍,在突破10000平方米后,竞拍面积仍在不断举牌的过程中一路上扬。最终在经历320逾轮漫长举牌后,赫华恒瑞终于凭借16400平方米的回购房面积而将万柳地块揽入囊中。按照26.3亿元的成交总价计算,溢价率为40.94%。

  单价4.15万创全国新高

  根据业内人士测算,万柳地块最终楼面价格已经达到4.15万元/平方米,在住宅类地块的成交排名中,不仅仅位列北京首位,也属全国头名。

  根据北京中原地产的测算,万柳地块总体量为7.77万平方米,剔除竞拍后1.64万平方米的政府1万元回购的保障房,商品房住宅部分的面积为61339平方米。正常超高端物业建设成本约5000元/平方米,政府回购部分应该以毛坯状态交付。就此计算,土地出让金为26.3亿元加上政府给予的保障房1.64亿中的土地部分(剔除一半建安费用),该地块的楼面价格约为4.15万元。

  “这个地块的位置和品质确实比较好,不过价位还是有点高了。”现场参与竞价的一位房企负责人在接受中国证券报记者采访时直言,“这个价位肯定有开发压力。我们在举牌的时候有心理价位,这个价位肯定超过了我们的心理预期,甚至有点不可理喻。”而中国证券报记者也注意到,该公司在竞拍回购房面积时只举牌到约3900平方米后便不再出手。

  链家地产市场部陈雪表示,如果考虑到高达16400平方米的政府回购房,以及后期可能存在的各种建安、财务、管理成本,未来该地块开盘预售项目仅成本就可能接近6万元/平方米。“未来项目开盘价格要在8万元以上,而且还不考虑由于16400平方米回购房带来的机会收益损失。”陈雪坦言。

  统计显示,目前万柳区域的二手房均价已经接近6万元,地块附近的碧水云天、万泉新新家园等小区均价已经超过5万元,万城华府等项目售价则已经超过8万。张大伟表示,万柳区域是成熟的高档社区集中区域,已经有多年新增住宅供应匮乏,特别是2008年以后该区域基本没有期房住宅供应。因此该地块的出让对万柳区域市场的影响将比较大。

  胜出者看淡楼市复苏

  对于此次高价拿地,万柳地块新东家中赫置地CEO孙鹏发表声明称,中赫在竞标之前,已作过精细测算,对该项目中赫只追求合理利润。

  孙鹏认为,万柳地块的价格并不能反映房地产市场的整体情况,只是北京区域市场的个别案例而已。总体而言,目前房地产宏观调控政策持续发挥作用,并且已经取得了成效,地王的出现不代表房地产市场真正出现复苏迹象,不具有普遍意义。

  孙鹏介绍,万柳地块是该区域仅存的能供开发的纯居住地块,今后土地市场不会再有此类地块推出,所以该地块吸引众多大型房企激烈竞标,并且成为北京今年的“地王”并不意外。通过激烈竞标成功获得该地块,说明中赫置地对该项目具有独到的理解和认识,有能力和信心将此地块打造成为中赫置地高端住宅项目的又一力作。

  资料显示,中赫置地成立于2005年,是中赫集团旗下的全资子公司。公司专注于重点城市重点区域的高端地产项目开发和管理。中赫置地投资开发的代表项目包括北京市朝阳区“北纬40°”宜居精品住宅项目、海淀区“钓鱼台七号院”都市高端住宅项目、河北省唐山市商业核心新地标“新华贸”商业项目等。根据中原地产统计,目前北纬40°项目已基本售罄;钓鱼台七号院则是北京最高价格的项目,总销售27.92亿元,目前售价为16万元/平方米。

  “万柳地块出让的价格并不代表整体土地市场情况,主要还是因为房地产企业资金面缓解后,对优质地块的需求增加。”张大伟表示,对目前北京五环外住宅市场已经占据80%成交的郊区化现状而言,万柳地块的直接影响不会太大。

  陈雪也认为,目前市场正处于政策敏感期,政府对于楼市调控的决心并未发生转变,对央企高价拿地的控制更加严格。不过,未来政府推出优质地块的积极性明显增强,预计下半年整体土地市场在量质齐升的促进下,房企拿地的信心将有所回升。(记者 于萍)

  • 责任编辑:陈延丰    标签:新地王 房企 资金面 缓解 信号
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